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二季度房地产市场将继续回暖

2018-10-13 06:44:35

房地产业作为一个资金密集型行业,对金融有很强的依赖性,金融环境的变化直接影响房地产市场。因此,持续跟踪金融环境的变化,对于研究楼市变化非常重要。告以季度为时间节点,旨在分析房地产业运行的金融环境发展变化状况,力图通过跟踪研究金融和房地产数据,剖析二者的相互关系,尤其是通过金融环境研判房地产市场趋势。

告从房地产业面临的外部和内部金融环境两个方面,共选取9个最具代表性指标,对指标体系中各指标进行标准化处理后,和各指标权重相乘,即可得出当期房地产业金融环境指数。

根据2011年以来9个指标波动情况,利用五分法将指数分为五个区间,分别为“宽松”、“偏松”、“正常”、“偏紧”、“紧张”,分别以“红色区”、“黄色区”、“绿色区”、“浅蓝色区”、“蓝色区”表示。值得指出的是,本区间划分仅是根据2011年以来指标的波动区间情况所做出的相对划分,并非绝对概念。

一、2015年前三季度货币政策动态

二、房地产业外部金融环境

(一)M2增速缓步上行

一季度末,广义货币余额144.6万亿元,同比增长13.4%,增速分别比去年同期高1.8个百分点。2015年三季度增速较快回升后,最近两个季度增速保持温和增长,总体上符合外界预期。目前M2增速高于6.7%的GDP增速较多,货币供应总体较为充裕。值得注意的是,当前货币化率超过200%,侧面反映出来的高杠杆,加上人民币信贷增速较快,未来需重点防范金融出现系统性风险。

(二)M1与M2增速差值快速上升

一季度,狭义货币余额41.16万亿元,同比增长22.1%,增速比2015年同期高19.2个百分点;M1与M2增速差值为8.7%,比2015年全年提升6.8个百分点。二者差值反映资金活性,差值大说明企业与个人投资热情高,有利于经济、股市、楼市活跃度的提升,差值小则相反。由此也可以进一步推断,资金面更加活跃,将推动大宗商品、贵金属、楼市等资产价格进一步上涨,有利于股市的回暖。

(三)央行外汇占款已持续5个季度负增长

一季度,央行外汇占款23.8万亿元,同比下降11.1%,已持续5个季度同比下降,且降幅在不断扩大。增速比去年同期下降9.6个百分点,创2011年以来新低。外汇占款增幅的提升有助于M2总量的增长,有利于流动性,而增幅下降则使流动性降低。2014年末以来,金融机构月度外汇占款同比增速下滑明显,一是由于我国经济持续下滑,对外资的吸引力有所下降;二是美联储进入加息通道,影响投资预期,加剧国际资本从我国流出;三是我国出口低迷,影响外汇流入;四是国内企业对外投资进程较快,造成外汇流出加快。

(四)人民币贷款余额同比增速起伏不定

一季度,人民币贷款余额98.56万亿元,同比增长14.7%,比去年同期高0.7个百分点,目前处于震荡期。一季度增加4.61万亿元,同比多增9301亿元。从人民币贷款部门分布来看,住户贷款增速继续加快,非金融企业及其他部门贷款增长相对平稳。其中,住户部门贷款增加1.24万亿元,其中,短期贷款增加1470亿元,中长期贷款增加1.10万亿元;非金融企业及机关团体贷款增加3.42万亿元;非银行业金融机构贷款减少660亿元。

贷款投向呈现企业贷款平稳增长,中长期贷款增速回升;小微企业贷款增速和占比提高;工业和服务业中长期贷款增速放缓;“三农”贷款增速回落;房地产贷款增速上升;住户消费性贷款快速增长等特点。考虑下一阶段货币政策思路以营造中性适度的货币金融环境为基调,预计未来几个季度人民币贷款余额同比增速将保持稳定。

(五)银行间市场同业拆借月加权平均利率创历史新低

一季度,银行间市场同业拆借月加权平均利率为2.1%,相比2015年全年下降0.2个百分点,与去年同期相比下降1.4个百分点,创近五年历史新低。随着近两年一系列降准降息政策效果的逐渐显现,融资成本持续下降。

三、房地产业内部金融环境

(一)房企到位资金增速大幅攀升

一季度,全国房企到位资金总额3.2万亿元,同比增长14.7%,增速比2015年全年上升12.1个百分点,与去年同期相比上升17.6个百分点。其中,个人按揭贷款同比增长46.2%,增幅最高。一季度,一线城市和重点大中城市房地产市场加快复苏态势,个人或机构购置不动产物业热情持续增强,房企资金回笼速度加快。

(二)房地产贷款增速创历史新高

一季度,全国房地产贷款总额22.5万亿元,同比增长22.2%,增速比2015年全年上升1.2个百分点,和去年同期相比提升2.8个百分点,增速创近五年历史新高。其中,房产开发贷款同比增长13%,增速比2015年全年低4.9个百分点;地产开发贷款同比增长22.8%,增速比2015年全年高10个百分点;个人购房贷款同比增长25.5%,增速比2015年全年高2.3个百分点。房地产开发贷款占比31.2%,个人购房贷款占比67.4%。考虑房企开发意愿和居民购房需求保持平稳态势,预计二季度房地产贷款增速仍将保持上升。

(三)房地产信托跌幅再次扩大

一季度,全国房地产信托的发行规模为435亿元,同比下跌16%,跌幅比2015年四季度扩大12.6个百分点,和去年同期相比收窄27.9个百分点。主要原因在于国内经济环境依旧处于结构调整期,三四线城市去库存压力依旧较大,房地产风险不容忽视,信托公司主动收缩发行该类产品;同时,房企融资渠道拓宽,由于多次降准降息,整个社会融资成本下降,房地产信托收益亦呈现下滑,加上个别产品风险暴露明显,对市场未来走势不明确等因素导致投资者对其投资的热情不高。考虑以上因素短期内不会发生实质性改变,预计未来两个季度房地产信托增速仍将缓步回落。

(四)个人住房贷款加权平均利率持续下行

3月份,个人住房贷款加权平均利率为4.63%,比2015年12月份下降0.13个百分点,比去年同期下降了1.38个百分点,延续了2014年四季度以来的下降趋势,创近5年新低,但降幅持续收窄。3月份,央行普遍下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,向市场提供更多流动性,特别是通过降准这种长期的、没有资金成本的流动性,更多地向企业提供长期信贷支持,确保市场供应稳步推进;同时,个人住房贷款利率的持续走低,加快需求端释放,从而扩大市场规模,为经济企稳提供助力。

四、一季度房地产业金融环境评估

(一)一季度房地产业金融环境指数延续攀升态势

根据一季度各项指标数据,计算出房地产业金融环境指数。一季度,房地产业金融环境指数为0.95,较2015年全年上升0.28个百分点,较去年同期上升1.71个百分点,保持在宽松区间,延续了上半年触底反弹以来的上行态势,创近三年来新高。

主要原因有两个方面:从外部金融环境来看,与2015年相比,M1与M2增速差值提升6.8个百分点,人民币贷款余额增速提高1.3个百分点,银行间拆借利率下降了0.16个百分点。从房地产业内部金融环境来看,房企到位资金增速上升12.1个百分点,房地产贷款同比增速上升1.2个百分点。多种因素共同作用使得房地产业金融环境持续保持宽松。

(二)房地产业金融环境和房地产市场的关系

1、房地产业金融环境和典型城市商品住宅成交量的关系

将房地产业金融环境指数和全国30个典型城市新建商品住宅成交量同比增幅数据进行对比。数据显示,自2012年开始,随着金融环境整体上趋于宽松,30个典型城市成交面积同比增幅也呈现由负转正的态势,而到了2013年末,随着金融环境趋于恶化,成交面积的同比增幅也逐渐步入负增长区间。2014年三季度开始,两曲线走势开始出现背离,主要原因是金融政策产生的结果传导时间更为迅速,当2014年下半年到2015年一季度金融开始偏紧时,而楼市刚开始进入一次新的复苏周期,仍然保持惯性上行。2015年二季度开始,金融环境开始改善,逐渐步入宽松区间,而楼市由于增长过猛,进入短期回调后再次上行。

2、房地产业金融环境和70城商品住宅价格同比增幅关系

将房地产业金融环境指数和全国70个城市新建商品住宅价格指数同比增幅进行对比。数据显示,2011年金融环境由宽松进入紧张区间,70个城市新建商品住宅价格指数同比增幅持续回落;2012年金融环境由紧张逐渐宽松,住宅价格同比增幅也开始筑底上行;2014年一季度金融环境指数再次进入偏紧区间时,价格指数同比增幅也开始回落;当2015年二季度金融环境指数再次开始宽松时,房价同比增幅开始出现反弹。经过几次涨跌走势的验证,发现两者惊人的同步,也就是说房价表现明显的“货币”效应。预计未来两个季度金融仍将保持适度宽松,房价指数预计还将继续上行。

(三)预计二季度房地产业金融环境指数仍位于宽松区间

2015年以来央行推出的一系列宽松型货币政策使房地产业外部金融环境得到明显改善;大部分城市出台的去库存政策,大大增加了个人和机构的入市热情,加上创历史新高的人民币贷款投放,房企到位资金的改善,这些因素共同导致一季度房地产业金融环境进一步宽松,使得一季度房地产业金融环境指数延续上升态势。资金面的持续宽松,有助于二季度房地产市场加快回暖,进而有利于开发商增加新开工,扩张业务,加快周转,实现良性循环。同时带动房地产上下游建筑、钢筋、水泥、建材、家居等产业复苏或去库存,进而对国民经济起到强有力的支撑作用。

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